Can we still buy a pre-sale condo in 2021?

2021年还能在大温买楼花吗?最近和客户探讨了这样的问题,把结论和大家分享: 1,楼花能不能买?


楼花两个最大的买点:1,初期占用资金少10%-15%;2,时间跨度大,鉴于大温地区房地产市场中长期看好,因此多数人认为风险较低。


但公寓投资原本就是一种中长期投资产品,没有短期利益,只是因为在2014、2015,2016年进入本地资金量巨大,整个市场被托起所造成的一种临时假象,以为可以长期炒楼花。


如果说接下来几年,在某个时间段,市场又有巨量新资金进入,那么楼花市场还是可以看好的,但这种可能性我们认为几乎不会再出现了。


对于楼花市场,我们认为接下来2-3年最好也就是看平,如果你买的楼花5年后成交,那时间跨度太大,就没法评论了。至于是买楼花还是现房,请根据自己的实际需求出发,然后我们个例分析。

2,大温准新公寓市场:


目前整个大温市场,1-2年新高层水泥结构公寓,700尺以上,85万以内一共有109个挂牌,平均价格68.7万,中位数72万。这其中只有8套在温哥华市,列治文6套(平均挂牌价格79.3万),其余都在本拿比、高贵林、兰里等地。本拿比的挂牌数量是36套,平均78万,中位数80万。


成交方面,过去6个月,选择和上面挂牌参数相同的公寓市场,只是把价格缩小到80万以内。大温地区共成交159套,平均66.4万,中位数67.8万。如果只看温哥华市、北温市、列治文还有本拿比,一共成交82套,平均价格71万,中位数73万,平均每尺价格不过$865,超过$1000/尺的一共也就8套,而且都没有超过$1100。温东温西成交24套,平均价格68.7万,中位数69万。


列治文过去6个月1-2年新公寓成交7套(80万以内,700尺以上),平均价格67.6万,中位数67.8万,平均每尺价格$786。这些成交的公寓几乎全新,而且都是高层混凝土结构。如果把楼龄扩大到5年新,其他参数不变,一共是49套,平均价格70万,中位数71.5万。价格为什么会比全新的高呢?其实整个大温市场,性价比最高,成交最活跃的是10-20年楼龄市场,越新的单价越贵,面积越小,性价比越低。这也就是我们一直持有的观点:非特殊原因不买全新公寓。

温哥华市市中心,也就是DOWNTOWN,过去6个月1-2年新的公寓卖了36套,这里面绝大多数都是1居,平均价格83万,中位数70万(实际购买力靠近70万的意思),每尺平均价格大约$1300。这里面有29套都是100万以内成交,最高成交价不过180万。去年10月份卖掉的一套1年新公寓,848尺,2居,价格是94.5万,每尺价格$1088。位置在耶鲁镇。就是那个中间有悬空游泳的“著名”楼盘。


如果DOWNTOWN 1-2年内2居新公寓可以100万内买到,那列治文$1200/尺公寓就贵了。

DOWNTOWN 5-15年的公寓过去90天成交158套,平均价格95万,中位数75万。10-20年公寓过去90天成交189套,平均价格93万,中位数75万,还是那句话,高层公寓,成交最活跃,性价比最高的就是5-15年之间。所以我们一直建议公寓投资找5-15年新的,然后持有5-7年就可以卖了。

列治文和本拿比再好也别超过$1000/尺,否则2-3年增值的空间会很小。本拿比1-2年新的公寓平均每尺挂牌价也就$950,相信5-10年的公寓每尺价格会更低。


如果目前在大温以$1200/尺的价格买楼花,5年以后我们不知道,但2-3年肯定没利润。OAKRIDGE MALL当年号称是$1400/尺起,而且还是“托关系走后门”才买到的价格,高的更是夸张地说要卖到$2200/尺,现在也没见人再提了。列治文最黄金地段的“著名”楼盘PARAMOUT现在还在售卖。这样的价格和信息就别说本地人群了,海外资金进来也不会轻举妄动,和本地实际消费脱节太多。

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