2021年还能在大温买楼花吗？最近和客户探讨了这样的问题，把结论和大家分享： 1，楼花能不能买？
楼花两个最大的买点：1，初期占用资金少10%-15%；2，时间跨度大，鉴于大温地区房地产市场中长期看好，因此多数人认为风险较低。
但公寓投资原本就是一种中长期投资产品，没有短期利益，只是因为在2014、2015，2016年进入本地资金量巨大，整个市场被托起所造成的一种临时假象，以为可以长期炒楼花。
如果说接下来几年，在某个时间段，市场又有巨量新资金进入，那么楼花市场还是可以看好的，但这种可能性我们认为几乎不会再出现了。
对于楼花市场，我们认为接下来2-3年最好也就是看平，如果你买的楼花5年后成交，那时间跨度太大，就没法评论了。至于是买楼花还是现房，请根据自己的实际需求出发，然后我们个例分析。
2，大温准新公寓市场：
目前整个大温市场，1-2年新高层水泥结构公寓，700尺以上，85万以内一共有109个挂牌，平均价格68.7万，中位数72万。这其中只有8套在温哥华市，列治文6套（平均挂牌价格79.3万），其余都在本拿比、高贵林、兰里等地。本拿比的挂牌数量是36套，平均78万，中位数80万。
成交方面，过去6个月，选择和上面挂牌参数相同的公寓市场，只是把价格缩小到80万以内。大温地区共成交159套，平均66.4万，中位数67.8万。如果只看温哥华市、北温市、列治文还有本拿比，一共成交82套，平均价格71万，中位数73万，平均每尺价格不过$865，超过$1000/尺的一共也就8套，而且都没有超过$1100。温东温西成交24套，平均价格68.7万，中位数69万。
列治文过去6个月1-2年新公寓成交7套（80万以内，700尺以上），平均价格67.6万，中位数67.8万，平均每尺价格$786。这些成交的公寓几乎全新，而且都是高层混凝土结构。如果把楼龄扩大到5年新，其他参数不变，一共是49套，平均价格70万，中位数71.5万。价格为什么会比全新的高呢？其实整个大温市场，性价比最高，成交最活跃的是10-20年楼龄市场，越新的单价越贵，面积越小，性价比越低。这也就是我们一直持有的观点：非特殊原因不买全新公寓。
温哥华市市中心，也就是DOWNTOWN，过去6个月1-2年新的公寓卖了36套，这里面绝大多数都是1居，平均价格83万，中位数70万（实际购买力靠近70万的意思），每尺平均价格大约$1300。这里面有29套都是100万以内成交，最高成交价不过180万。去年10月份卖掉的一套1年新公寓，848尺，2居，价格是94.5万，每尺价格$1088。位置在耶鲁镇。就是那个中间有悬空游泳的“著名”楼盘。
如果DOWNTOWN 1-2年内2居新公寓可以100万内买到，那列治文$1200/尺公寓就贵了。
DOWNTOWN 5-15年的公寓过去90天成交158套，平均价格95万，中位数75万。10-20年公寓过去90天成交189套，平均价格93万，中位数75万，还是那句话，高层公寓，成交最活跃，性价比最高的就是5-15年之间。所以我们一直建议公寓投资找5-15年新的，然后持有5-7年就可以卖了。
列治文和本拿比再好也别超过$1000/尺，否则2-3年增值的空间会很小。本拿比1-2年新的公寓平均每尺挂牌价也就$950，相信5-10年的公寓每尺价格会更低。
如果目前在大温以$1200/尺的价格买楼花，5年以后我们不知道，但2-3年肯定没利润。OAKRIDGE MALL当年号称是$1400/尺起，而且还是“托关系走后门”才买到的价格，高的更是夸张地说要卖到$2200/尺，现在也没见人再提了。列治文最黄金地段的“著名”楼盘PARAMOUT现在还在售卖。这样的价格和信息就别说本地人群了，海外资金进来也不会轻举妄动，和本地实际消费脱节太多。