加拿大国家银行预测全国房地产价格将面临有史以来最急剧的下跌
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乍一看标题，确实很吓人，而且预测的机构一个比一个牛：六大银行，再加上政府背景的机构，既然得出这样的结论肯定是有道理的，但在大温地区到底会不会这么悲观？我们也发表一些自己的看法，供大家参考。黑色字体是原文翻译，而红色部分是我们的观点。文章中提到的温哥华是指温哥华市，而并不是大温地区的代称。
”作为加拿大六大银行之一的加拿大国家银行（NBC），联合CMHC（加拿大贷款和住房集团）和信用风险机构，共同预测房地产市场的价格将会走低。 加拿大国家银行（NBC）的经济学家预计，今年房地产价格将急剧下跌。 该银行称这有可能会是加拿大历史上最大的价格下跌，其中对多伦多和温哥华的打击最为严重。“
”加拿大房地产市场将迎接数十年来最大的由经济衰退引起的房价下跌
该银行预测，加拿大房地产价格将出现最大的衰退。 预计从2020年到2021年，平均价格将下降9.8％。 相比之下，在2008年的经济衰退期间，价格仅下跌了6.3％。 在1981年的经济衰退中，这是迄今为止最大的房价修正，价格下跌了9.2％。 这是加拿大国家住房机构预测的低端，低于大多数风险机构。“
（如果只是看大温地区每个城市的土地价格，其实从2017年开始-2019年年末，3年的时间，土地价格已经平均下跌了20%左右，黄金区域比如温西，土地价格较最高时期其实已经下跌了大约30%-40%。比如4000尺标准地，2016年，2017年最疯狂的时候甚至可以卖到300万，而目前市场平均价格已经回落到大约200万左右，温西的土地价格已经普遍回调了大约30%，类似的土地会跌到170万吗？我们认为不会。）
”该预测可以对区域差异进行建模，而昂贵城市的跌幅最大。 从年底到明年，多伦多房地产价格预计将下降13％。 预计温哥华的房地产价格将同期下跌12％。 蒙特利尔最近才开始迅速攀升，预计价格将下降7％。 蒙特利尔的价格涨幅落后于全国涨幅，因此较小的影响就不足为奇了。“
（这里大家需要注意的是，所提到的两个城市仅仅是大温地区和大多地区最最核心的两个城市，而居住在大温地区的人都知道，大温地区里20多个城市，土地价格千差万别。温西一套标价1000多万的海景房卖700万很正常，而本拿比北部好区一块7200尺约130万的地跌到100万是绝对不可能的。南素里好区7000尺的地就是100万，是绝对不会跌回到80万的，毕竟2014年市场的资金量和现在的沉淀资金量是无法比拟的。只要资金不以几何增长式的离开加拿大，已经被抬起来的房地产市场的根基是不会被动摇的，而我们认为非但不会有大量资金离开大温地区，持续进入的新资金更会稳固市场根基。）
”失业率上升，移民预计将下降 预计这一趋势的最大贡献是失业。 该银行认为零售，住宿和餐馆以及艺术影响时间更长。 他们还看到，到年底，平均失业率为9％。 这低于大多数其他银行的预测，但仍足以应对衰退环境。 他们希望这会对移民产生重大影响。“
（不仅仅是在加拿大，全球的失业率都因为疫情而猛增，但这里的失业率和本身的经济环境无关，只是因为疫情影响，人们被迫”失业“呆在家里，但这肯定是短暂的，解药就是疫苗，疫苗成功研发的那一天，就业率就会快速上升。） ”未来几年，移民方面的影响预计会有所下降。 加拿大没有减少移民的计划。 实际上，政府计划坚持其人口增长战略，该战略将有所增加。 尽管如此，该银行的经济学家注意到，在经济衰退时期，移民自愿减少。 在之前的所有三个衰退中都观察到了这种趋势，并且预计会在这次衰退中发生。“
（我们目前没有找到”经济衰退期，移民自愿减少“的依据，应该是和就业有关，不过相信经济学家一定有自己的道理，但我们目前每日市场上并没有感觉来大温地区的人在负增长或者在减少，反而，很多一直住在加拿大中部和东部城市的人，一旦有条件，总会想着换到大温地区定居，首要原因就是气候问题。如果加拿大市场房地产市场会动摇，我们坚信大温地区将会是最后一块被影响到的地方。）
”低利率预期不会产生相同的影响
在过去的经济衰退期间，降低利率有助于稳定房地产市场。 预计这次影响将较小，因为开始时利率已经很低。 从大流行开始到现在，该银行的5年期抵押贷款利率仅下降了17个基点。 相比之下，隔夜利率同期下降了150个基点。 当房价达到创纪录的高点，抵押贷款利率达到创纪录的低点时，贷方现在面临着高风险和低回报的前景。“
”NBC的预测与加拿大其他六大银行的预测基本一致，后者在该范围内有所下降。 CIBC特别指出，他们预计多伦多和温哥华的价格调整幅度将超过全国其他地区。 不过，大型银行，信贷机构和国家住房机构的时间表都差不多一直到下半年才出现价格大幅下跌的情况。“
为什么选择这篇文章进行解读呢？因为这篇文章里所阐述的观点，我们认为并不完全适用于大温地区。大温地区的特殊性我们在之前的很多文章、简报、博客里都提到过，大温地区不仅仅在加拿大，在整个北美都是一个非常特殊的房地产市场，三个最重要的特点：没地、人多、环境优。另外还有个原因，就是沉淀资金数量巨大（仅2015年1年，大温地区住宅用房地产成交总金额为390亿加币），这些沉淀资金往往在房地产市场堆积，流动速度相对较慢。
另外，拿美国和加拿大来说，如果说风投资金都愿意先流向美国”赚大钱“的话，一部分”维稳资金“一定会选择加拿大来避险。一般的投资组合里一定有风险高和风险低两部分，那么加拿大市场相比较美国就是一个安全系数较高的低风险投资市场。加拿大健全的金融系统、审核条件苛刻的贷款流程，把可能的偿债风险降到了最低。所以以我们掌握的信息，我们认为大温地区整体房价在2020年会是平衡发展，量涨和量跌，平均价格都能稳得住，毕竟以往几年已经回调了不少。千万不要用个案定义大温市场，刚才也说了，温西1000多万的豪宅7、800万成交很有可能，但这样的成交没有普遍性。大温独立屋市场80-150万是绝对的中坚力量，非不可抗力不会被摧毁。
专家的数据是真实的，预测归预测，但市场的大数据和一个区域的真实情况还是有区别的，房地产市场里有很多主观因素也很重要。因疫情造成的全球经济动荡，使得2020年让大家都有或多或少的悲观，但越是这个时候，手头的资金就越会流向最稳妥和最安全的地方。大温房地产市场2021年底前到底如何发展，让我们拭目以待。