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Future Knowledge 2020.1

Updated: Feb 8, 2020

富哲知识大讲堂 之 投资之我见 2020第 1 期


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作者:EDMUND YANG


Future Knowledge

各行各業中都有不同的專業術語。地產市場中也不例外。在從事地產經紀過去十年來,從單純的買賣,到投資,開發,資產配置管理等,發現許多客戶缺乏對房地產投資的瞭解。這也是為什麼富哲資訊將不定期在網站上提供地產相關專業知識。提供讀者,投資者,業主更多專業信息,減少在投資地產上的疑惑。

投資房地產最常聽到的就是回報率。到底什麼是回報率?本篇文章將簡單的解釋在市場中常用到,你一定要懂得計算的回報率。

一個是資產回報率 (CAP Rate: Capitalization Rate) ,一個是投資回報率 (ROI: Return on Investment),一個是現金的現金回報率 (Cash on Cash Return) 他們的計算方法如下:

(ㄧ)資產回報率 (CAP Rate) = 年租金淨收入(NOI: Net Operating Income) / 資產價格,(淨收入=租金收入減去房地產稅,保險費,維修費,管理費,等等費用。

舉例來說: 在溫哥華的一個獨立屋買價為加幣 $1,000,000,每個月租金$3500,一年$42,000。地稅每年$4,500,保險$1,500,管理費用$3,800。 CAP Rate = $42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 / $1,000,000 = 3.22 %

(二)投資回報率 (ROI) = 年租金淨收入+年貸款償還「本金」部分 / 投資的資金**

**投資的資金包括:為購買物業支付的首付、土地轉讓稅、買賣稅(新房)、律師費及其它相關雜費。就是為了購買這個物業全部的費用 ROI 與 CAP Rate 的區別在於在上面的 CAP Rate 的計算方式里,分母將銀行貸款減去了,而分子則將mortgage即需要歸還的銀行利息給減去了,分子里還含Mortgage 中的本金部分。 沿用上個例子,獨立屋買價為加幣 $1,000,000,每個月租金$3500,一年$42,000。地稅每年$4,500,保險$1,500,管理費用$3,800,首付30萬,借貸款70萬,3% 利息,每月還貸款$3,305 - 每年$39,660,其中每年本金$22,210,年利息$17,450。 CAP Rate = $42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 / $1,000,000 = 3.22 % ROI Rate= ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 + $22,210 )/ $300,000 = 4.92 % 如果在沒有貸款的情況下,兩者數字是一致的。

(三)現金的現金回報率 (Cash on Cash Return)

這項回報率只計算你實際投入的資金,和每年實際獲取的現金收入。也就是說,在上面的 Cap Rate 的計算方式里,分母將銀行貸款減去了,而分子則將 mortgage 即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為: Cash on Cash Return = 稅前現金流 / 投入的資金 這個ROI和Cash on cash 的區別是,在上面的 ROI 的計算方式里,分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現金流,將mortgage即需要歸還的銀行本金和利息全都給減去了。 還是沿用上一個例子,獨立屋買價為加幣 $1,000,000,每個月租金$3500,一年$42,000。地稅每年$4,500,保險$1,500,管理費用$3,800,首付30萬,借貸款70萬,3% 利息,每月還貸款$3,305 - 每年$39,660,其中每年本金$22,210,年利息$17,450。 CAP Rate = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800) / $1,000,000 = 3.22 % ROI Rate = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 + $22,210 )/ $300,000 = 4.92 % Cash on Cash Return = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 )/ $300,000 = -2.49 % (是負的) 從計算 Cash on Cash Return 的方法,可瞭解到在溫哥華在 2015~2016 投資地產的魔力:每個投資都利用了槓桿的原理,貸款能貸多少就貸多少,因為首付款越少. Cash on Cash Return 越大. 換句話說, 回本越快。

不過銀行要依照你的信用, 才能決定你的首付是多少. 另一方面看, 在加拿大信用就是購力,  此話一點不假. 上面的分析中, 我們也看到銀行利率也是決定Cash On Cash Return 的一個主要因素. 在低利率時期, 投資出租物業是一個不錯的選擇。

但2020年,銀行利息高過2015年,銀行貸款不好批,要求首付比例提高,再加上政府出台各類政策, 外國買家稅,空屋稅,投機稅等刻意打壓房價。這也就是為什麼在我們舉的例子中,現金的現金回報率呈負數。迫使許多投資者降價賣房子,降低虧損。而政府的目的也達到了目的,急速冷卻膨脹過於快速的溫哥華房地產。

一般投資者會注意的三個原則

第一, 要有正向現金流 (Positive Cash Flow): 如果淨收入 (NOI: Net operating income) 無法負擔利息支出,就產生負現金流(Negative Cash Flow)。一般來說這種物業投資風險相對較高。要靠物業升值來實現利潤.這種情況主要見於期房或土地投資。

第二,Cash on Cash Return 不低於 8%。

第三,資產回報率不要低於 3~5%

而在目前的溫哥華的房地產市場裡,投資住宅型房產能有3%的Cap Rate已經算不錯。每個投資者的個性都不同,對投資的產品喜好也不同。對投資的回報率與投資回報期在不同的地區,不同的情況有不同的要求。在投資任何一個物業之前應該先對該市場的租金與價格,時事與政府的政策…等有一定的瞭解,完成風險評估再下決定。投資任何房地產沒有所謂零風險!找到專業,可信任,能夠收集資訊並正確的解讀資訊的團隊,才能將風險降至最低。


希望這篇Future Knowledge的分享能夠幫助读者在新的一年有個更好的開始!


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作者:EDMUND YANG

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