富哲知识大讲堂 之 投资之我见 2020第 1 期
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作者：EDMUND YANG
Future Knowledge
各行各業中都有不同的專業術語。地產市場中也不例外。在從事地產經紀過去十年來，從單純的買賣，到投資，開發，資產配置管理等，發現許多客戶缺乏對房地產投資的瞭解。這也是為什麼富哲資訊將不定期在網站上提供地產相關專業知識。提供讀者，投資者，業主更多專業信息，減少在投資地產上的疑惑。
投資房地產最常聽到的就是回報率。到底什麼是回報率？本篇文章將簡單的解釋在市場中常用到，你一定要懂得計算的回報率。
一個是資產回報率 (CAP Rate: Capitalization Rate) ，一個是投資回報率 (ROI: Return on Investment)，一個是現金的現金回報率 (Cash on Cash Return)
他們的計算方法如下：
（ㄧ）資產回報率 (CAP Rate) = 年租金淨收入(NOI: Net Operating Income) / 資產價格，（淨收入＝租金收入減去房地產稅，保險費，維修費，管理費，等等費用。
舉例來說：
在溫哥華的一個獨立屋買價為加幣 $1,000,000，每個月租金$3500，一年$42,000。地稅每年$4,500，保險$1,500，管理費用$3,800。
CAP Rate = $42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 / $1,000,000 = 3.22 %
（二）投資回報率 (ROI) = 年租金淨收入＋年貸款償還「本金」部分 / 投資的資金＊＊
＊＊投資的資金包括：為購買物業支付的首付、土地轉讓稅、買賣稅（新房）、律師費及其它相關雜費。就是為了購買這個物業全部的費用
ROI 與 CAP Rate 的區別在於在上面的 CAP Rate 的計算方式里，分母將銀行貸款減去了，而分子則將mortgage即需要歸還的銀行利息給減去了，分子里還含Mortgage 中的本金部分。
沿用上個例子，獨立屋買價為加幣 $1,000,000，每個月租金$3500，一年$42,000。地稅每年$4,500，保險$1,500，管理費用$3,800，首付30萬，借貸款70萬，3% 利息，每月還貸款$3,305 - 每年$39,660，其中每年本金$22,210，年利息$17,450。
CAP Rate = $42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 / $1,000,000 = 3.22 %
ROI Rate= ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 + $22,210 )/ $300,000 = 4.92 %
如果在沒有貸款的情況下,兩者數字是一致的。
（三）現金的現金回報率 (Cash on Cash Return)
這項回報率只計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現金收入。也就是說，在上面的 Cap Rate 的計算方式里，分母將銀行貸款減去了，而分子則將 mortgage 即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為： Cash on Cash Return = 稅前現金流 / 投入的資金 這個ROI和Cash on cash 的區別是，在上面的 ROI 的計算方式里，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現金流，將mortgage即需要歸還的銀行本金和利息全都給減去了。 還是沿用上一個例子，獨立屋買價為加幣 $1,000,000，每個月租金$3500，一年$42,000。地稅每年$4,500，保險$1,500，管理費用$3,800，首付30萬，借貸款70萬，3% 利息，每月還貸款$3,305 - 每年$39,660，其中每年本金$22,210，年利息$17,450。 CAP Rate = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800) / $1,000,000 = 3.22 % ROI Rate = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 + $22,210 )/ $300,000 = 4.92 % Cash on Cash Return = ($42,000 - $4,500 - $1,500 - $3,800 - $39,660 )/ $300,000 = -2.49 % (是負的） 從計算 Cash on Cash Return 的方法，可瞭解到在溫哥華在 2015~2016 投資地產的魔力：每個投資都利用了槓桿的原理，貸款能貸多少就貸多少，因為首付款越少. Cash on Cash Return 越大. 換句話說, 回本越快。
不過銀行要依照你的信用, 才能決定你的首付是多少. 另一方面看, 在加拿大信用就是購力, 此話一點不假. 上面的分析中, 我們也看到銀行利率也是決定Cash On Cash Return 的一個主要因素. 在低利率時期, 投資出租物業是一個不錯的選擇。
但2020年，銀行利息高過2015年，銀行貸款不好批,要求首付比例提高，再加上政府出台各類政策, 外國買家稅，空屋稅，投機稅等刻意打壓房價。這也就是為什麼在我們舉的例子中,現金的現金回報率呈負數。迫使許多投資者降價賣房子,降低虧損。而政府的目的也達到了目的,急速冷卻膨脹過於快速的溫哥華房地產。
一般投資者會注意的三個原則：
第一, 要有正向現金流 (Positive Cash Flow): 如果淨收入 (NOI: Net operating income) 無法負擔利息支出，就產生負現金流(Negative Cash Flow)。一般來說這種物業投資風險相對較高。要靠物業升值來實現利潤.這種情況主要見於期房或土地投資。
第二，Cash on Cash Return 不低於 8%。
第三，資產回報率不要低於 3~5%
而在目前的溫哥華的房地產市場裡,投資住宅型房產能有3%的Cap Rate已經算不錯。每個投資者的個性都不同，對投資的產品喜好也不同。對投資的回報率與投資回報期在不同的地區，不同的情況有不同的要求。在投資任何一個物業之前應該先對該市場的租金與價格，時事與政府的政策…等有一定的瞭解，完成風險評估再下決定。投資任何房地產沒有所謂零風險！找到專業，可信任，能夠收集資訊並正確的解讀資訊的團隊，才能將風險降至最低。
希望這篇Future Knowledge的分享能夠幫助读者在新的一年有個更好的開始！
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作者：EDMUND YANG