2020年1月1日
如何正确理解政府估值的意义
原始数据取自大温地产局
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以下只是个人观点仅供参考
今天来说说2020评估值。2019年最后一天，BC省最新的房屋评估值也悄然上线。于是第一时间民间热议，众说纷纭，结合看到的一些错误的理解，这里浅谈一下对于评估值的理解。首先，这个评估值最大的问题就是有滞后性，没有办法代表目前市场的情况。BC省评估值选取的数据是前年的7月到去年7月的数值。今天是1月1日，那么你看到的“最新”评估值，来源于2018年7月-2019年7月之间的数据。但不用我多说普通人也能感受到那段时间和现在市场区别还是很大的。
2018年7月独立屋平均价格已经跌了一段时间了，但这个时间正是联排屋价格最高的时候，而2018年8月开始联排屋开始回落，一直到今天，所以你用目前估值分析现在市场就有比较大的出入。这个市场，谁说了都不算，只有数字说了算，真实的数据可以反映出真实市场的动向，所以今天就大家所热烈讨论的评估值涨跌的问题略微微观化，换个角度来分析下。
笼统定义大温地区房价如何如何是个非常非常范范的概念，几乎没有可参考性。比如有人看到一套房子挂价和成交价悬殊，于是得出结论市场暴跌，这都是非常错误的结论。统计学里都是要有一定量的数据支撑，才能够做出比较科学的对比，这个数据肯定是越多越好，越多误差越小，但实际情况里我们不可能把所有数据都搜集起来，但我们也应该尽可能地把类似的数据放在一起分类比较，得出的结论才有参考价值。
一个城市，或者一个省份的宏观数据都是发给联邦政府用以统计宏观经济状况来用的，用来分析普通和单一房价很不恰当。如果就拿大温地区来说，想得出比较真实的数据，按城市，按地区分析会比较准确些，如果能把这个区域各种房型再细分，那这样拿到的数据就会有比较大的参考价值，当然，房价的走势和宏观也是息息相关的，所以本身估值就是一个学科，用简单的几个标准是没法准确估值的。
就算是同一个城市，因为位置的优劣性，和区域功能性的不同，也不能一概而论，而是应该选择有代表性的属性相同的区域对比，比如我经常看的几个区包括：
列治文 TERRA NOVA区，STEVESTON，BROADMOOR；南苏里选择Ocean Park 区，ELGIN 区，GRANDVIEW HEIGHTS，还有MORGAN 区；白石选择西区；市中心选择 YALETOWN 和COAL HARBOUR；本拿比选择北区和METRO TOWN；高贵林选择WESTWOOD PLATEAU；ABBORTFORD选择EAGLE MOUNTAIN；MISSION选择两大湖区；枫树岭选择WEBSTERCORNER区等等等等，看房子一定要看区和看房型，比如你拿列治文的TERRA NOVA和BROADMOOR比出现的偏差就会很大，这两个区的位置和属性都有较大的不同。
当然我今天不会把所有有代表的区域都谈到，篇幅不够。今天就只说说华人都熟悉的列治文里的TERRA NOVA区里的独立屋。这个区2019年全年一共卖出独立屋21套，最高235万，最低120万，平均168.9万，中位数168万，这个中位数说明在这个价位附近的房子是最多的。那我们一一把这21套的去年政府评估价和今年评估价做个对比，看看结果。
大家能从成交价，去年评估价和今年评估价发现问题吗？有些成交价低于去年评估价，有些介于中间，有些高出今年评估价。为什么会是这个情况，简单说说。要说大温地区以地质构造和土地成分来讲，最不值钱土地的就是列治文这个地区，但是为什么房价奇高，大家应该也略知一二，最早香港人来列治文就因为名字里面有个“RICH”，就这么简单。交通，机场，成熟华人社区，大量中国移民，离着机场和温哥华还有市中心近造就了列治文后来的蓬勃发展，但土地价值始终是列治文的一个痛，而且长期不会改变，TERRA NOVA这个区4000尺地，2000尺房子，15年左右新，本身合理的平均价格就是160万左右，只不过15，16年两年疯炒让大陆资金在这个区域沉淀了很多，水分也就越积越多，所以才会看到17年18年甚至有超过200万的成交，但这样的成交背离实际价值太远，就算后续资金还可以持续进入，下调也是不可避免的，上面说的那种独立屋，任何超过180万的价格都是不合理的，5年以后的价格也不会超过180万。但平均价格会不会跌破150，160万呢？不会。4000尺的地，纯地价，方正无景不靠主路，就说正常的一块4000尺的地，在温哥华西区的合理价格是应该是150，160万（33X120的标准地），在南素里新区是70-80万，而在列治文是大概120万的价格，兰里新区里的7000尺的新地合理价格是75万左右，这些价格就是市场的基石，你不买，别人一定会来买，这个价格也就是大温地区土地的真实价格，是跌不破的。我上面说的价格都是平均价格。
说了这么多，意思就是评估值不是单纯看数字，判断市场不能通过一套房子就判断整个市场，不能以点盖面。而是要从微观入手，结合宏观的环境，和对于接下来2年市场走势的一个预判，然后得出一个比较准确的估值。绝对不要用单一价格给市场定位。这样除了以谣传谣以外别无他用。这个评估值用途之一就是可以看出政府是如何区分土地价值的，地产金言：位置，位置，位置。一个城市，一个地区，你怎么知道哪个位置的土地价格更高，政府给的评估价有不错的参考价值。评估值里的地上部分，也就是房子的评估值参考价值一般，因为很多房子的实际价值和评估值相去甚远，比如虽然是老房子，但做过彻底的装修，但如果屋主不去报备的话，评估值里的地上部分还是老房子的价值，这样就会有不小的偏差。
能否准确估值你的房产，需要考虑方方面面的因素，政府的估值是个很重要的参考标准，但不是你房子的真实市场价值。所以用政府估值评估房地产市场走势误差会很大。
最后说一句：看市场一定要看成交价，绝对不要看挂牌价，挂牌价说明不了任何问题。
好了，新年伊始就先写这么多，新年快乐！
BC 政府估值官网： https://www.bcassessment.ca/