富哲资讯在2019年10月份的一次非公开讨论会上就阐述了自己的观点，对于2020年的市场我们总结为四个字 ：“量升价稳”。今天阅读到一篇同行的观点，推荐给大家，文章中也穿插了富哲资讯的一些点评，简单介绍一些背景故事以供参考，下面请阅读正文：
2020年预测：热销增长和的压力测试门槛的降低
如果能用一个字来概括2019年的房地产市场，那将是“反弹”。经历了2017-2018的低迷之后，2019年下半年，不少加拿大主要城市市区销售量和价格都在持续改善。随着我们对2020年的期待，这一向上运动的阶段似乎已经准备就绪。对于买家，卖家和抵押借款人来说，这股“反弹”将如何发挥作用？让我们来看看来年的一些最流行的预测。
房屋销量正在从压力测试中恢复：
由加拿大银行业监管机构于2018年1月进行的联邦抵押压力测试，在全国范围内席卷了相当大的市场，这已不是什么秘密。该测试要求有担保的抵押借款人要证明他们有资格以加拿大银行的五年基准利率（目前为5.19％）获得抵押，而无担保的借款人必须符合该利率或他们的合同利率加上2％，以较高者为准。
结果，越来越多的买家发现自己不能够获得A级住房融资，从而迫使他们要么缩减购房规模，寻求其他贷款选择，要么完全退出市场。总体而言，加拿大抵押贷款与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）报告称，压力测试使新的抵押贷款在2018年跌至25年来最低增速，这是自2008年以来的最低水平。
但是，购房者在2019年开始克服这些不利影响，加上历史上较低的抵押贷款利率，导致大多伦多地区和大温哥华地区以及许多二级市场的销售持续改善。
CREA和CMHC都预测销售和价格增长将在整个2020年保持稳定。全国协会呼吁今年总共进行530,000笔交易，年增长率为8.9％，全国平均价格攀升6.2％，达到531,000美元。
CMHC表示，随着购房者收入增加以及加拿大就业市场经历人口激增，销售和价格有望从2018年的下滑中“完全恢复”。***富哲点评1 （在文章最后）
最新的《住房市场展望》：“总体而言，经济和人口状况将继续支持整个预测范围内的住房活动，制止继2016-2017年高点后的开工，销售和平均房价下降。” CMHC预计，在全国范围内，2020年的销量将介于480,600-497,700套之间，同比增长约6％。平均价格将在506,200美元至531,000美元之间，比今年上涨5.6％-6.7％。
卖方市场的回归-至少在多伦多：
尽管房屋销售在2019年稳步增长，但对于新房源的供应却无法说出相同的话。据CMHC称，11月份新供应量同比下降了-2.7％，导致全国新上市商品销售比率为66.3％-完全在卖方市场范围内。库存总月数（完全出售所有可用房屋要花费的时间）目前为4.7个月，为2007年以来的最低水平。
这在大多伦多地区尤为明显，在过去的一年中，人们对供需缺口的担忧日益增加。多伦多房地产局（Toronto Real Estate Board）的年末数据显示，该地区的SNLR为81％，这表明投放市场的所有新房源中，只有不到20％未被出售。
TREB首席市场分析师Jason Mercer表示：“大多伦多地区人口的强劲增长，加上议定的抵押贷款利率下降，导致销售在11月和整个2019年下半年占据了更大的份额。”买方之间竞争的加剧导致价格增长加快。如果我们看不到房源供应方面的缓解，则预计价格增长率会进一步提高。” ***富哲点评2 （在文章最后）
廉价贷款将继续存在：
到2020年，购房者的一线希望将是相对便宜的借贷成本，因为加拿大银行极不可能在短期内迎来加息。国家银行在整个2019年将其设定趋势的隔夜贷款利率保持在1.75％，允许消费者贷方将其可变抵押贷款利率保持竞争性定价，而债券市场的收益率较低，这影响了固定抵押贷款的定价。
加拿大央行表示，它计划今年也保持现状，除非出现任何不可预见的经济危机，否则，将是削减而不是加息。
总体而言，央行将采取与2019年相同的谨慎态度。国内外的经济指标还不够强大，无法保证需要提高利率，但稳定程度足以阻止降息。如果全球贸易和衰退风险的确出现，而央行需要采取行动，则避免降息还会留出一些回旋余地。
美中贸易关系紧张，尤其是中东地区日益加剧的不安情绪，将为加拿大央行的谨慎态度提供依据。***富哲点评3（在文章最后）
最后，对于那些继续承受压力测试影响其承受能力的人来说，也可能会有所缓解。根据联邦财政部的授权，总理府已恳请财政部长探索使这项测试更具“动态性”。
虽然不确定这些改变会采取什么形式，但人们猜测它的高利率资格障碍可能会减少，或者可能会针对信誉良好的借款人进行调整。同样，他们可以免除当前要求在转换贷款人时对借款人进行压力测试的要求，这一措施引起了抵押行业的强烈批评，因为它们不利于增强消费者的能力和竞争力。
总体而言，对于房地产行业来说，这已经是繁忙的一年，随着新的十年的第一年的到来，加拿大主要市场的增长时钟将如何发展将是一件有趣的事情。
富哲点评
富哲点评1：
富哲资讯认为从2014年下半年（10月份）开始到2016年4月份，是整个销售量曲线的上涨阶段，而过了2016年4月份，市场的价格还在因为惯性爬升，而其实那时候开始销量就在往回落，一直持续到2019年下半年。这里简单说一个因素：经济政策的滞后性。大家都知道，BC省颁布15%海外买家税是在2016年8月2日出台的，但是这项政策的研究其实早就在2015年10月份BC财长会议上讨论过了，也就是说2014年下半年开始的一波涨幅早就在政府的预判和观察之中。但经济政策都有滞后性，从颁布到市场做出反应一般需要6-12个月的时间，这也就是为什么明明从2016年4月份开始销量下滑，但市场却还在感觉价格在涨，在涨，一直到2017年的年底，消费者才缓过神来知道市场在下行。
富哲点评2：
在大温市场上，我们也看到各种类型的房源在市场上都在减少，对于公寓来说，开发商已经采取了停建或缓建的措施来应对低迷的销售，有些独立屋开发商也把已经规划好的建设用地搁置，把施工队伍转战其他省份或者地区，等到大温市场复苏的时候再回来不迟。
富哲点评3：
美中贸易第一阶段协议刚刚签署完成，但读过文本以后你就会发现这是一份有偏向性的协议，简单来说对于中国来说这份协议里有相当大的责任和义务，而美国的作用就是起到指导和监督。但基于目前中国实体经济基石还是比较脆弱，实体经济无法在短期内替代其他可以创造强有力税收的产业，所以美中接下来的谈判将会是艰难且并不乐观。中国市场实体经济如果不能夯实，那么虚拟经济的货币就会游走不定，会跑到其他有扎实实体经济的国家避险，因此中国大陆流出的资金预计还会在2020年增加，但增加的幅度绝对没有2015年和2016年那么庞大（2015年大温地区来自中国大陆用于购买住宅用房产的金额为130亿加币，占到当年390亿成交量的1/3，而2016年这个数字是150亿）。大温地区的土地的稀缺性以及地理位置的稀缺性使得全球的资金都愿意进来分一杯，所以哪怕中国的资金为零，大温地区的房地产市场也是安全的，可能不会暴涨，但绝对不会大跌。独立屋市场最快2年就能企稳回升。